Prêt relais sec ou avec prêt classique : quelle formule choisir ?

Acheter avant de vendre. C’est souvent la meilleure solution pour ne pas passer à côté d’un bien immobilier coup de cœur. Mais comment financer un nouveau logement quand le précédent n’est pas encore vendu ? C’est là que le prêt relais entre en jeu. Il permet de débloquer rapidement une partie de la valeur du bien en vente pour financer un nouvel achat immobilier. Reste une question cruciale : faut-il opter pour un prêt relais sec ou un prêt relais adossé à un prêt immobilier classique ?

Avant de vous engager, prenez le temps de comprendre ces deux options, leurs différences, leurs avantages, et le coût réel du prêt relais dans chaque cas.

Le prêt relais : définition et principe

Le prêt relais immobilier est une solution de financement temporaire. Il s’adresse aux propriétaires souhaitant acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent.

Son fonctionnement :

• La banque vous avance une somme représentant en moyenne 50 à 70 % de la valeur estimée de votre logement actuel

• Cette somme sert à financer l’achat du nouveau logement

• Le remboursement du prêt relais s’effectue dès la vente de l’ancien bien

Le montant prêt relais dépend donc de l’évaluation du bien, mais aussi de votre capacité d’endettement.

Prêt relais sec : définition, avantages et limites

Le prêt relais sec est utilisé lorsque le prix du nouveau bien est inférieur ou équivalent à la valeur estimée de l’ancien. Aucun prêt immobilier classique n’est alors nécessaire.

Avantages :

• Pas de double crédit à gérer

• Intérêts limités dans le temps

• Souplesse dans la négociation du nouveau bien

À savoir :

• Durée généralement courte : entre 12 et 24 mois

• Le taux d’intérêt est souvent plus élevé qu’un prêt amortissable

• Une franchise totale est souvent proposée : vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt

Prêt relais avec prêt classique : une solution pour financer un achat plus ambitieux

Lorsque le prix du bien à acquérir dépasse le montant estimé du logement mis en vente, le prêt relais ne suffit pas. Il est alors adossé à un prêt immobilier classique.

On parle de :

• Prêt relais adossé

• Prêt relais + prêt amortissable

• Crédit relais immobilier couplé

L’avantage :

• Vous pouvez finaliser votre achat immobilier même si votre apport est limité à la valeur de votre bien actuel

Ce que cela implique :

• Deux lignes de crédit à gérer

• Une mensualité réduite ou différée sur le prêt amortissable jusqu’à la vente

• Un calcul plus complexe du taux d’endettement

Ce type de montage est courant dans les grandes villes ou pour des projets avec montant prêt élevé.

Comparatif entre prêt relais sec et prêt relais avec prêt classique

Pour y voir clair, voici un tableau comparatif simple :

« Le choix dépend de votre projet, de vos revenus, et de votre rapport au risque. »

Les différents types de prêts relais et leurs variantes

Il n’existe pas un seul type de prêt relais, mais plusieurs déclinaisons à étudier avec soin.

On distingue notamment :

• Prêt relais avec franchise partielle : vous payez uniquement les intérêts

• Prêt relais avec franchise totale : vous ne payez rien jusqu’à la vente

• Prêt relais rachat : permet de refinancer une opération déjà lancée

• Prêt relais crédit amortissable : utilisé dans les montages mixtes

Chaque solution a un impact sur la durée du prêt relais, le coût total du crédit et la souplesse de remboursement.

Taux, durée et coût : que faut-il anticiper ?

Le taux d’un prêt relais varie généralement entre 2,5 % et 4,5 %, selon les établissements et la conjoncture. La durée moyenne est de 12 mois, prolongeable parfois jusqu’à 24 mois.

Ce qu’il faut surveiller :

• Le coût prêt relais réel avec les frais annexes

• Le capital emprunté par rapport à la valeur du bien

• Le risque en cas de non-vente dans les délais

Certaines banques exigent un mandat exclusif de vente ou une estimation professionnelle avant de valider le montant prêt relais.

Remboursement du prêt relais : comment cela se passe concrètement ?

Le remboursement prêt relais est généralement prévu :

• Soit en une seule fois, lors de la vente du bien immobilier

• Soit avec un mécanisme progressif, si vous optez pour un prêt avec franchise partielle

Dans le cas d’un relais crédit immobilier couplé, la mensualité est parfois différée jusqu’à la vente.

« Vendre vite, c’est rembourser plus sereinement. »

Risques et limites du prêt relais

Le prêt relais immobilier reste un crédit à part entière, avec ses aléas. Il nécessite une bonne préparation.

À prendre en compte :

• Le bien peut mettre du temps à se vendre

• Vous pouvez être contraint à brader le prix pour respecter l’échéance

• En cas d’absence de vente, il faudra rembourser par d’autres moyens

Des alternatives existent comme le rachat prêt relais, mais cela peut alourdir le budget global.

Faut-il souscrire une assurance emprunteur pour un prêt relais ?

Même si la durée prêt relais est courte, certaines banques exigent une assurance emprunteur. Elle couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de paiement.

Là encore, le coût total du prêt peut varier en fonction de cette assurance crédit, qu’il convient de négocier ou de déléguer si nécessaire.

Quel prêt relais choisir selon votre profil ?

Chaque situation est unique. Voici quelques exemples pour vous orienter.

Vous vendez un petit appartement pour acheter une maison moins chère :

→ Le prêt relais sec suffit.

Vous vendez un bien à 300 000 € pour en acheter un à 450 000 € :

→ Il faut un prêt relais adossé à un prêt immobilier classique.

Vous avez déjà signé l’acte d’achat mais la vente traîne :

→ Un rachat de prêt relais peut être envisagé.

Est-ce que le prêt relais est fait pour vous ?

Avant de signer, posez-vous les bonnes questions :

• Votre bien se vend-il facilement dans votre zone ?

• Avez-vous besoin de financer l’achat en parallèle ?

• Quelle est votre capacité de remboursement temporaire ?

• Accepteriez-vous de vendre moins cher si nécessaire ?

Un bon prêt relais immobilier est celui qui accompagne votre projet, sans créer de tension financière.

En résumé, deux formules pour deux contextes

Le prêt relais sec convient aux projets simples, où la vente finance l’achat. Il est rapide, direct, sans crédit classique associé.

Le prêt relais avec prêt classique permet de voir plus grand, d’acheter avant de vendre sans attendre, mais demande plus de vigilance sur la durée, le montant, et le taux global.

Il ne reste plus qu’à choisir celui qui vous correspond.